别墅租赁市场一直让中介门心寒，也很少有中介会将精力放在这不容易吃到的果实上。但却有开发商“勇士先行”，打出售后包租10年的广告。南京的别墅租赁市场到底有多大，究竟是什么人租住在这样的物业形态下？商报记者进行了深入的采访后发现，每个板块相应所针对的租赁客户群也不一样，随着在宁工作的高收入外籍人士也越来越多，别墅出租大有市场。

售后包租受追捧

开发商承诺售后包租10年，每年租金9.6万元江北一别墅前段时间首推“售后包租”服务。客户购买后可与开发商签订长达10年的包租合同，每年返还租金9.6万元，年回报率高达8%。售后包租作为商业地产的一种营销方式，也可以引用到住宅市场，甚至高端物业的别墅。

据了解，该项目就是位于江北的蒙塔卡利。开发商将拿出部分独栋别墅进行大幅让利促销，客户如果购买这几栋别墅，在签订销售合同时，可同时签订为期10年的房屋代租协议，由万和置业负责出租，业主可获得每月8000元/套的租金，年回报率高达8%。对于投资别墅的买房人来说，一个月的租金回报达8000元，那么每个月的租金不仅可以用来还月供，还颇有盈余，而蒙塔卡利一栋独栋别墅的售价也就在120万～180万元左右。

开发商是在做薄利还是赔本生意？据开发商介绍，这是合同里的条款，他们已和扬子石化-巴斯夫公司签订了意向性租赁协议。扬子有很多位居高层的老外，希望在蒙塔卡利租别墅住，距离公司近，租金约为1.5万元/月，这比我们承诺给客户的8000元/月还要多出7000元/月。但由于这是一次市场营销方面的大胆尝试，目前暂时只推出5套别墅进行“售后包租”的“尝鲜”。

有业内专家认为，随着南京经济的发展，世界五百强企业纷纷进驻南京，在宁工作的高收入外籍人士也越来越多，别墅出租大有市场，因此南京开发商推出“售后包租”适逢其时，未来的租赁价格还会有上升。

每月租金万元以上

“目前别墅的出租回报率只有5%左右，和目前的银行利率差不多。别墅出租的供应量随着别墅用地的禁批越来越多，可高端租赁的需求并没有太大的变化。”南京中广置业高端物业市场高正方表示。

中原地产数据显示，南京320～350平方米的独立别墅，如果是豪华装修，租金每月大概在2.1万～4万元。220～250平方米的双拼，豪华装修的租金每月是1.2万～3万元。中原地产交易中心王巍巍表示，从2005年别墅类物业成交记录中看，市中心地区的二手老别墅较二手次新别墅成交活跃，比如仁恒翠竹园、宁海路附近的民国建筑、汉府雅苑。虽然市中心二手老别墅在房龄和房型方面存在一定不足，但由于这类别墅大多地段优良、环境优美，且周边配套设施完备，供应量不多，使其成为市场关注的热点。尤其是房龄在50年左右的老别墅，2005年年投资回报率达8%左右。

江宁区的二手别墅市场供应量比较多，受新政策的影响，需求相对减少。但别墅的出租市场却以百家湖周边的别墅为代表。别墅面积在160～190平方米的，每月租金在4000～5000元，装修新一点、面积大一点的要贵一点，如果面积在220平方米以上的别墅月租要到10000元以上。

业内专家表示，别墅出租市场，虽然现在只能用一般来形容，但是要看好今后。随着经济的发展，外来实力企业和投资商的数量将不断增加，其中的高级经理就是租用别墅居住的巨大人群。

南京有多少别墅在出租

市场分析江宁的高端租赁主要集中在三山板块和百家湖板块的别墅租赁，其中三山板块是目前南京最大的别墅供应区，拥有玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际等8个别墅大盘，目前的市场供应量占整个南京别墅市场80%以上份额。随着别墅禁地政策的推行，像别墅这样的高端物业将越来越少，价格上涨是必然趋势。

“目前南京别墅出租的总供应量在8万～10万平方米，折合套数大约400多套，其中江宁三山板块所占比例最大，大约在40%，仙林占30%左右，而江北最少，只有5%，其余则分布在城中等地。”南京中广置业高端物业市场高正方告诉记者。他表示，我们一般半个月才会租出去一套，而市区体量特别小，很多在郊区。

据了解，目前三山板块的自住型消费占据市场主流，投资性购房比例小，仅10%左右，别墅高端租赁市场发展还不充分。不过许多开发商已经看到了高端租赁的市场前景，玛斯兰德曾经推出过关于高端租赁的业务，而山水华门也正在与专门的涉外租赁公司就别墅租赁进行洽谈。?

高级经理人最爱租别墅

“我遇到的一个客户，是做生意的，几年前在帝景天城买了一套独幢别墅一直没有住，放在那边空置了很久。他的想法是能租出去就租，租不出去就放在那。”南京中广置业高端物业市场高正方告诉记者。而前段时间就有一位外籍人士以4000美元/月租下了他的房子，折合人民币30000元/月。别墅能看到湖，有500多个平方米，是欧洲风格的装修。就这样的租客，在江宁还有很多，经济开发区的很多外企青睐于这边的别墅，外籍人士就占了70%。他们不会要求装修很豪华，但要求软环境好，安全第一。

虽然江宁的高端租赁业“小荷才露尖尖角”，但其投资价值不容忽视。“而每个板块相应所针对的租赁客户群也不一样。”高正方表示。对于江宁高端租赁来说最大的利好莫过于入住江宁的国内外企中的高管人群，他们来自国外，我国香港、台湾地区还有上海、北京等国内大中城市，需要一个拥有良好环境的居住地，但是由于只是短期居住，购买又显得没必要，对他们来说租住是最好的选择，这些高管人群将成为江宁高端租赁市场的重要支撑。

业内人士分析，2007年会有更多外资入驻南京，再加上高端租赁房源是高档商品房或别墅，本身价值就非常高，因此租赁价格会较稳定，即使下降，幅度也会很小。城中写字楼价格的居高不下，在价格相当的情况下，迫使一些中小型企业选择近郊区的别墅作为办公地点，还可以解决员工的住宿问题，从而带动别墅租金的上涨。